Tehnički kupac: tko je to, njegove funkcije i zadaće

Pod pojmom tehnički kupac u građevinarstvu podrazumijeva se organizacija ili udruga koja pruža cijeli niz inženjerskih usluga od izrade i primjene projektne dokumentacije do završetka dovršenog objekta. U građevinarstvu, tehnički kupac je jedna od ključnih karika u cijelom procesu.

Prošireni koncept tehničkog kupca

Funkcije tehničkog kupca uključuju:

• priprema svih vrsta dozvola;

• pribavljanje svih potrebnih odobrenja;

• pregled gradilišta i savjet o njihovoj organizaciji;

• ispunjenje svih tehničkih uvjeta potrebnih za spajanje na komunalne mreže;

• financijska kontrola.

Dakle, tehnički kupac igra važnu ulogu u upravljanju građevinskim procesom, usko surađuje sa svim sudionicima u građevinskom procesu, vrši tehnički nadzor i koordinira sve faze izgradnje, kao i vrijeme i kvalitetu procesa.

Potreba za tehničkim kupcem kao zasebnom organizacijom pojavila se 80-ih godina prošlog stoljeća. Potom je Gosstroy odobrio zasebnu uslugu namijenjenu pripremi za izgradnju objekta i provođenju tehničkog nadzora same gradnje. Ideja se isplatila, a kvaliteta gradnje znatno je porasla. Ali nakon raspada SSSR-a, ova služba više nije bila u stanju ispunjavati svoje funkcije u novoj eri.

U suvremenim uvjetima funkcije tehničkog kupca toliko su raznolike da je za njihovu učinkovitu primjenu potrebno veliko znanje i impresivno iskustvo. Tehnički kupac nije specijalnost, pa se takvi specijalci ne školuju na sveučilištima. Da bi im to postalo potrebno, dugi niz godina praktičnog znanja i iskustva u gradnji. Budući da je uključen u proces izgradnje, tehnički kupac sastavlja ugovor o provedbi potrebnog spektra usluga, koji ga također suočava s potrebom razumijevanja pravne strane problema (administrativna dokumentacija, sudska praksa itd.).

Regulatorni okvir

Pravni okvir za aktivnosti tehničkog kupca pojavio se 2011. godine, kada su usvojene odgovarajuće izmjene i dopune urbanističkog kodeksa Ruske Federacije. Od tada izraz tehnički kupac službeno znači fizičku ili pravnu osobu koju je ovlaštio programer i koja djeluje u njegovo ime i u njegovom interesu na profesionalnoj osnovi.

Prema stavku 22. Zakona o prostornom uređenju Ruske Federacije, funkcije tehničkog kupca uključuju:

• sklapanje ugovora o inženjerskim izmjerama, izradi projektne dokumentacije, izgradnji, rekonstrukciji i remontu zgrada i građevina;

• priprema zgrada za obnovu i remont;

• pružanje izvođačima radova na izradi, popravci i rekonstrukciji potrebne dokumentacije i materijalne baze za pravilno provođenje njihovih aktivnosti;

• odobrenje projektne dokumentacije;

• priprema i izvršenje dokumenata potrebnih za puštanje u pogon objekta;

• druge funkcije koje pruža Kodeks.

Važno je napomenuti da programer ima apsolutno pravo samostalno provoditi sve gore navedene funkcije tehničkog kupca.

Uloga tehničkog kupca u izgradnji objekta

Mnogi stručnjaci uspoređuju ulogu tehničkog kupca u modernoj gradnji s dirigiranjem u orkestru. Doista, njegove funkcije uključuju ne samo pripremu sve predprojektne i projektne dokumentacije, već i cjelovito upravljanje gradnjom objekta u svim fazama: formiranje, organizacija gradilišta, izgradnju objekta i fazu stavljanja u pogon. Izravno organizira interakciju između svih sudionika u procesu izgradnje: kupaca i investitora, izvođača, projektanta, koordinatora i tijela za licenciranje. Vrijedno je napomenuti činjenicu da svaki od navedenih subjekata ima svoje interese u poslovanju, a zadatak tehničkog kupca je da pravovremeno preda objekt, vodeći računa o interesima sudionika u procesu, uzimajući u obzir vremenske rokove i prethodno planirani plan izgradnje, uzimajući u obzir sva moderna građevinska pravila i norme.

Praktični primjer tehničkog kupca

Radovi na izgradnji objekta započinju s namjerom naručitelja (investitora) da uloži u izgradnju ovog objekta na određenoj zemljišnoj parceli. U ovoj fazi aktivnosti tehničkog kupca već počinju. Na temelju urbanističkog plana razvoja, on mora pripremiti i potpisati svu potrebnu pred-projektnu dokumentaciju:

• zaključiti zakup zemljišta;

• zaključiti ugovor o hitnoj bespovratnoj uporabi ove stranice za vrijeme projektiranja, pripreme za izgradnju, razdoblja izgradnje objekta;

• pripremiti i potpisati dokumentaciju o prenosu zemljišta u željenu kategoriju.

Stoga tehnički kupac preuzima impresivan posao na papiru o pripremi pred-projekata i pripremi mase dozvola i odobrenja.

Nakon faze odobrenja arhitektonskog koncepta budućeg objekta započinje postupak dobivanja tehničkih uvjeta potrebnih za spajanje objekta na postojeću inženjersku infrastrukturu. Svi izdati tehnički uvjeti moraju se pravodobno registrirati i potvrditi s brojnim državnim organizacijama koje se odnose na rad zgrada i građevina. Ali postoje mnogi takvi tehnički uvjeti i oni su povezani s organizacijom opskrbe vodom, opskrbe toplinom, kanalizacijom, elektrifikacijom, telefonom, radio, gasifikacijom i uličnom rasvjetom.

Za pripremu projekta za natječaj za odabir projektne organizacije, potrebno je pripremiti prethodno dogovoreni plan odabranog zemljišta, arhivske geo-osnove, arhitektonskog koncepta i drugih radova.

Nakon odabira projektanta, tehnički kupac se obvezuje na pripremu i potpisivanje ugovora s njim o izradi projektne i projektne dokumentacije u određenom vremenu. Tehnički kupac će također morati koordinirati primljenu dokumentaciju s različitim odjelima i obaviti različite preglede.

U završnoj fazi pripreme projekta sva projektna i proračunska dokumentacija, sve dozvole i saglasni dokumenti predaju se investitoru na odabir izvođača radova, dobavljača građevinskog materijala i potrebne opreme. U ovoj je fazi potreban i tehnički kupac: on aktivno sudjeluje u procesu odabira pravih organizacija, prati sve faze i uvjete natječaja ili nadmetanja za izbor ovih udruga.

Nakon odabira dobavljača i dobavljača, tehnički kupac priprema građevinsku dozvolu za cijeli „tim“. Da bi to učinio, najprije provodi svu dokumentaciju na dodjeli odabranog zemljišta za građevinske radove. Za vrijeme svih građevinskih radova, on sačinjava dozvolu za korištenje komunalnih usluga od savezne ili općinske vlasti. Naročito puno papira mora biti izdato ako se gradilište nalazi uz cestu ili željeznicu, podzemne komunalne i inženjerske konstrukcije.

Za provedbu svih gore navedenih funkcija, poželjno je (ali nije nužno) da tehnički kupac posjeduje SRO dozvolu. No, postojanje takve dozvole omogućuje kupcu da kontrolira kvalitetu rada na projektu, da izvrši tehnički nadzor i kontrolu, provjeri kvalitetu konstrukcija i materijala i ispravnost korištene opreme.

Nakon završetka gradnje tehnički kupac predaje pogon u pogon i dostavlja investitoru (kupcu) cijeli paket dokumentacije za registraciju vlasništva, uključujući garancijske obveze i papire za BTI.